Zasiedzenie nieruchomości – czym jest i kiedy do niego dochodzi?

Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości reguluje art. 172 kodeksu cywilnego, według którego posiadacz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem może nabyć własność przez zasiedzenie, jeżeli:

• włada nieruchomością jak właściciel (posiadanie samoistne) oraz
• czyni to nieprzerwanie przez określony w ustawie czas

Przedmiotem zasiedzenia może być nieruchomość gruntowa rozumiana jako część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunt), a także nieruchomość lokalowa oraz nieruchomość budynkowa. Nieruchomość gruntowa może być zabudowana lub niezabudowana. Jeżeli jest zabudowana, to co do zasady budynki stanowią części składowe nieruchomości.

Posiadanie samoistne

Najważniejszym elementem zasiedzenia jest tzw. posiadanie samoistne, czyli władanie nieruchomością tak, jakby było się jej właścicielem. W praktyce posiadanie takie będzie oznaczać m.in.:

• korzystanie z nieruchomości we własnym imieniu,
• decydowanie o jej przeznaczeniu,
• ponoszenie kosztów utrzymania,
• wyłącznie innych osób z korzystania z nieruchomości

Nie można zakwalifikować jako posiadania samoistnego okazjonalnego korzystania z cudzej nieruchomości, np. przejeżdżania przez nią czy składowania na niej materiałów budowlanych lub wykorzystywania jej jako miejsca parkowania, jeżeli nieruchomość była ogólnie dostępna i nie zostało to połączone z wyłączeniem korzystania z gruntu przez inne osoby, w szczególności właściciela.

Zasiedzenie – jaki termin?

Okres wymagany do zasiedzenia zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza i wynosi odpowiednio:

• 20 lat – gdy posiadacz uzyskał posiadanie w dobrej wierze,
• 30 lat – jeżeli posiadacz pozostaje w złej wierze

Bieg zasiedzenia rozpoczyna się z dniem objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne, a kończy z upływem terminu wyznaczonego przez ustawodawcę. Innymi słowy, zasiedzenie następuje na rzecz osoby, która objęła nieruchomość w posiadanie samoistne, włada rzeczą nieprzerwanie jako posiadacz samoistny, a podczas jej posiadania upływa wymagany dla zasiedzenia termin określony przez ustawodawcę.

Dobra lub zła wiara

Dobra lub zła wiara nie jest przesłanką nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, ma tylko wpływ na długość okresu wymaganego do zasiedzenia. O dobrej lub złej wierze posiadacza samoistnego nieruchomości rozstrzyga chwila objęcia danej nieruchomości w posiadanie.

Dobra wiara posiadacza występuje wówczas, gdy ingerencja w cudzą własność nastąpiła w takich okolicznościach, które usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że nie narusza on cudzego prawa, ewentualnie, gdy posiadacz, powołując się na przysługujące mu prawo, błędnie przypuszcza, że prawo to mu przysługuje, jeśli tylko takie błędne przypuszczenie w danych okolicznościach spawy należy uznać za usprawiedliwione. Z kolei zła wiara zachodzi w sytuacji, gdy posiadacz wie albo powinien wiedzieć, że właścicielem nie jest.

Zasiedzenie a księga wieczysta

Wskazania wymaga, iż wpis innej osoby w księdze wieczystej nie wyklucza zasiedzenia. Oznacza to, że nawet jeśli formalnie właścicielem jest ktoś inny, możliwe jest nabycie własności przez zasiedzenie. Oczywiście pod warunkiem spełnienia ustawowych przesłanek.

Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia

Stwierdzenie nabycia nieruchomości przez sąd w drodze zasiedzenia odbywa się w trybie nieprocesowym przed sądem rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości. Postępowanie to inicjuje wniosek o zasiedzenie złożony przez osobę, która ma interes prawny w stwierdzeniu zasiedzenia.

Interes taki ma posiadacz domagający się stwierdzenia zasiedzenia na swoją rzecz lub na rzecz jego poprzedników prawnych. We wniosku należy m.in.:

• podać adres sądu, dane samego wnioskodawcy i uczestników postępowania,
• określić przedmiot zasiedzenia i jego wartość,
• podać uzasadnienie żądania wniosku,
• wskazać dowody potwierdzające żądanie,

w toku sprawy sąd bada m.in.:

• charakter posiadania,
• ciągłość posiadania,
• upływ wymaganego czasu,
• dowody

Kiedy warto skonsultować sprawę z prawnikiem?

Sprawy o zasiedzenie należą do bardzo złożonych. Pomoc prawnika jest szczególnie istotna, gdy:

• nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny,
• występuje kilku potencjalnych właścicieli,
• zasiedzenie jest kwestionowane przez inne osoby,
• nieruchomość będąca przedmiotem postępowanie jest znacznej wartości

Profesjonalna analiza stanu faktycznego i prawnego pozwala ocenić realne szanse na zasiedzenie oraz uniknąć błędów procesowych.

Podsumowanie

Zasiedzenie nieruchomości to skuteczny sposób nabycia prawa własności, ale tylko wtedy gdy spełnione są ściśle określone przesłanki ustawowe. Każda sprawa wymaga indywidualnej oceny, a postępowanie sądowe często bywa długotrwałe i wymagające.

Jeżeli masz wątpliwość co do stanu prawnego nieruchomości lub rozważasz złożenie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia – zapraszam do kontaktu!

Zapraszam do kontaktu!

☎️ 603 835 957 📧 [email protected]