Eksmisja – czyli co zrobić z niechcianym lokatorem?

Każde działanie musi odbywać się w granicach prawa. Z kolei eksmisja stanowi złożoną i wieloetapową procedurę prawną, uzależnioną od pełnienia określonych przesłanek. Postaram się przybliżyć jej procedurę krok po kroku.

Kim jest „niechciany lokator”?

Zacznijmy od tego, kim jest niechciany lokator. Otóż może być nim:

• najemca, który przestał płacić czynsz,
• osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego,
• były partner lub członek rodziny, który odmawia opuszczenia mieszkania,
• lokator, którego umowa najmu została wypowiedziana.

Podstawy eksmisji.

Eksmisja lokatora stanowi złożoną procedurę prawną, uzależnioną od spełnienia określonych przesłanek wynikających z obowiązujących przepisów. Właściciel nieruchomości (występujący najczęściej w roli wynajmującego), chcąc usunąć z lokalu osobę nieuprawnioną lub problematycznego najemcę, zobowiązany jest działać w granicach prawa cywilnego oraz regulacji szczególnych, w tym przede wszystkim ustawy o ochronie praw lokatorów.

Możliwość skutecznego dochodzenia eksmisji zależy od wykazania przed sądem przesłanek uzasadniających wydanie orzeczenia nakazującego opuszczenie i opróżnienie lokalu mieszkalnego. W tym kontekście zasadnicze znaczenie mają regulacje zawarte w art. 222 oraz 675 kodeksu cywilnego.

Art. 222. [Roszczenie windykacyjne; roszczenie negatoryjne] §1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. §2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Art. 675. [Zwrot rzeczy najętej] § 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Procedura eksmisji krok po roku.

1. Ustalenie podstawy prawnej zajmowania lokalu

Pierwszym krokiem jest ustalenie, na jakiej podstawie lokator zajmuje nieruchomość. Ma to kluczowe znaczenie dla dalszych działań.

Możliwe sytuacje:

• obowiązująca umowa najmu,
• umowa już wypowiedziana,
• brak jakiegokolwiek tytułu prawnego (tzw. bezumowne korzystanie),
• szczególne relacje (np. członek rodziny, były partner)

2. Ewentualne wypowiedzenie umowy najmu

Jeżeli lokator zajmuje lokal na podstawie umowy najmu, eksmisja jest możliwa dopiero po jej skutecznym wypowiedzeniu.

Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną, zawierać podstawę prawną i faktyczną, wskazywać termin rozwiązania umowy.

3. Wezwanie do dobrowolnego opuszczenia lokalu

Nie jest to krok obowiązkowy, jednak przed wniesieniem pozwu o eksmisję warto w ten sposób wykazać, że podejmowano próbę ugodowego rozwiązania sytuacji.

Wezwanie powinno wskazywać, że lokator nie ma prawa do lokalu, wyznaczać konkretny termin na wyprowadzkę oraz być doręczone w sposób umożliwiający udowodnienie (np. listem poleconym).

4. Wniesienie pozwu o eksmisję

Jeżeli lokator mimo wszystko nie opuszcza lokalu, konieczne jest skierowanie sprawy do sądu. Żądanie pozwu, którego przedmiotem jest eksmisja z lokalu mieszkalnego, powinno zawierać:

• oznaczenie stron,
• określenie lokalu mieszkalnego,
• sformułowanie odpowiedniego żądania, aby lokator opuścił i opróżnił lokal mieszkalny,
• opis stanu faktycznego,
• dowody (umowa, wypowiedzenie, wezwania, potwierdzenia ewentualnych zaległości).

Pozew składa się do sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości.

5. Postępowanie sądowe.

W toku postępowania sądowego sąd bada:

• czy lokator zajmuje lokal bez tytułu prawnego,
• czy ewentualnie wypowiedzenie było skuteczne,
• czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego

Na tym etapie mogą być przeprowadzane dowody (z dokumentów, zeznań świadków), lokator może również podnosić zarzuty, sąd może także oceniać sytuację życiową lokatora.

6. Wyrok eksmisyjny.

Sąd wydaje wyrok, w którym:

• nakazuje opróżnienie lokalu,
• rozstrzyga o prawie do lokalu socjalnego.

7. Ewentualne orzeczenie o lokalu socjalnym.

Jeżeli sąd uzna, iż brak jest podstaw do przyznania lokatorowi prawa do lokalu socjalnego – eksmisja może być wykonana stosunkowo szybko. Jeżeli jednak sąd postanowi, iż lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego – eksmisja zostaje wstrzymana do czasu zapewnienia lokalu przez gminę.

Sytuacja ta zdecydowanie rozciąga w czasie odzyskanie lokalu, ponieważ najczęściej gmina nie dysponuje lokalem socjalnym „od zaraz”. W większych miastach może trwać to do kilku lat. Co prawda właścicielowi wobec gminy, która nie dostarcza lokalu socjalnego przysługuje roszczenie odszkodowawcze (art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów), jednak wiąże się to najpewniej z kolejnym procesem. Wówczas właściciel otrzymuje odszkodowanie w wysokości poniesionych rachunków, a także średniego czynszu najmu, najczęściej obliczanego w postępowaniu sądowym przez biegłego.

Kiedy jednak sąd orzeka o lokalu socjalnym? Dzieje się tak w przypadku eksmisji osoby, zamieszkującej lokal wchodzący w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, należącego do spółdzielni mieszkaniowej lub społecznej inicjatywy mieszkaniowej, a lokator – pozwany należy do kręgu osób wymienionych w art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, m. in.:

• kobiety w ciąży,
• małoletni,
• osoby niepełnosprawne,
• obłożnie chory,
• emeryt lub rencista.

Co warte podkreślenia – sąd nie rozstrzyga czy pozwanemu przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, gdy przyczyną eksmisji jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.

8. Klauzula wykonalności i komornik.

Po uprawomocnieniu wyroku konieczne jest podjęcie dwóch kroków:

1. uzyskanie klauzuli wykonalności,
2. skierowanie sprawy do komornika.

9. Egzekucja eksmisji.

Zgodnie z art. 1046 kodeksu postępowania cywilnego komornik:

• wzywa lokatora do opuszczenia lokalu,
• wyznacza termin eksmisji.

Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu, lokatorowi któremu nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usuwa do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego lokatorowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli lokatorowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina, na wniosek komornika, wskaże tymczasowe pomieszczenie. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli właściciel, lokator albo inna osoba wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

Prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje między innymi, jeżeli nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z powodu stosowania przemocy w rodzinie, podstawą była umowa najmu okazjonalnego, nakazano lokatorowi opuścić tymczasowe pomieszczenie, bądź podstawą była umowa najmu instytucjonalnego. Jeżeli lokatorowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usuwa lokatora do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

W zakresie eksmisji należy jednak pamiętać, że na podstawie art. 16 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Podsumowanie.

Eksmisja niechcianego lokatora jest procedurą wymagającą nie tylko czasu, ale przede wszystkim precyzyjnego działania zgodnego z przepisami. Kluczowe znaczenie ma prawidłowe przygotowanie sprawy już na etapie wypowiedzenia umowy oraz właściwe sformułowanie pozwu.

Błędy formalne, brak dokumentacji czy nieznajomość przepisów mogą skutkować znacznym wydłużeniem postępowania lub jego przegraniem. Dlatego w sprawach o eksmisję warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika który przeprowadzi postępowanie w sposób skuteczny i bezpieczny dla właściciela nieruchomości.

Przestępstwo podrobienia podpisu – podstawa prawna

Zapraszam do kontaktu!

☎️ 603 835 957 📧 [email protected]